Почему стоимость недвижимости падает, а аренда растет?

[elshad82]

Немного отвлечемся от комплексов азербайджанских мужчин, трендовых атеистов, сексуального британского министра и буддистов Калмыкии и обсудим одну из миллиона проблем этого города (страны / общества).

 

Заметил интересную тенденцию в городе. До этого не замечал или же не обращал внимания за ненадобностью.

Стоимость квартир для продажи (купли) сильно упала. Но при этом выросла стоимость аренды квартир.

Для себя я сделал следующие выводы: видимо денег на покупку квартиры у людей нет. Но при этом людям надо где-то жить, и те кто в некризисное время купили бы квартиру сейчас вынуждены ее снимать. Так как съем жилья в большей или меньшей степени доступен каждому жителю столицы у которого есть относительно стабильный месячный заработок.

 

Другой причиной я вижу массовую эмиграцию соотечественников - личное субъективное мнение. Ну а также возможны сезонные колебания на рынке недвижимости - люди в отпусках.

 

Поводом для создания топика послужило то что квартира не продается в течении месяца. Можно конечно же списать все это на вышеперечисленные причины, но это не решит вопрос. Я считаю что любую проблему можно решить если разобратся в ее причинах. Для рынка недвижимости (да и любого другого рынка) это цена. Но дело в том что я выставил на продажу квартиру в новостройке с ремонтом за стоимость квартиры под маяк в данном районе (Ази Асланова). Ориентир цен брал с разных сайтов а также из офиса компании которая в этом же районе только что достроила новостройку (работы еще ведутся). У них цены от самого застройщика под маяк такие же за сколько я продаю с ремонтом и всей мебелью и техникой.

 

Какие мнения?

[fx45]

Ссылку на объявление продажи вашей квартиры можно?

[ralf1]

18 минут назад, elshad82 сказал:

Какие мнения?

лично моя точка зрения...допустим у меня нет квартиры.. а есть 100.00- манатов..казалось бы можно смело идти и покупать квартиру..но не в моем случае...я эти деньги инвестирую в бизнес по самым скромным подсчетам 100.000 азн в месяц принесут 10.000 азн прибыли...этих денег вполне хватит на хорошую сьемную квартиру с неплохим кеш бонусом

Edited July 16, 2018 by ralf1

[monarflex]

1 minute ago, ralf1 said:

лично моя точка зрения...допустим у меня нет квартиры.. а есть 100.00- манатов..казалось бы можно смело идти и покупать квартиру..но не в моем случае...я эти деньги инвестирую в бизнес по самым скромным подсчетам 100.000 азн в месяц принесут 10.000 азн прибыли...этих денег вполне хватит на хорошую сьемную квартиру с неплохим кеш бонусом

Какой это бизнес приносит такой профит в месяц? 

[Rjavaya70]

Арендная плата растет потому, что есть спрос. Сейчас весь Насиминский район сносят, люди переезжают на съемное жилье, пока осуществляются пилот-проекты. Ясамал тоже сносят. После начнут ломать микрорайоны. 

[ralf1]

3 минуты назад, monarflex сказал:

Какой это бизнес приносит такой профит в месяц? 

практически любой

[gylya]

Просто цены на квартиры в Баку были завышены. Они и далее будут падать.

Продают потому . что многие думали сдавать, но и сдача не ахти  идет.а содержать квартиру  это расходы.

 

[Rjavaya70]

У нас на 5 этаже квартира, в которой жил алкоголик. Я словами не могу описать ее состояние: балкон разрушен, с крыши течет во все комнаты, на стенках пять слоев потрескавшейся краски, полы гнилые и в дырках, санузел я не видела, но мне хватило увидеть ржавый умывальник на кухе. И что вы думаете? Новый хозяин спокойно ее сдал за 250 манат. 

[monarflex]

5 minutes ago, ralf1 said:

практически любой

Например? 

[elshad82]

20 minutes ago, fx45 said:

Ссылку на объявление продажи вашей квартиры можно?

Можно

https://reklamazapreshena.tut.az/ru/baku/ads/tcili-id-47455543

[RuslanRD]

38 минут назад, elshad82 сказал:

У них цены от самого застройщика под маяк такие же за сколько я продаю с ремонтом и всей мебелью и техникой.

 

Какие мнения?

Лично мое мнение  такое что семейный человек эту квартиру не купит так как однокомнатная , а одинокому человеку зачем покупать когда можно за 250-300 ман снимать.

Вот если бы вы ее переделали на две комнаты то шансы  продать увеличились бы. 

Edited July 16, 2018 by RuslanRD

[elshad82]

15 minutes ago, ralf1 said:

лично моя точка зрения...допустим у меня нет квартиры.. а есть 100.00- манатов..казалось бы можно смело идти и покупать квартиру..но не в моем случае...я эти деньги инвестирую в бизнес по самым скромным подсчетам 100.000 азн в месяц принесут 10.000 азн прибыли...этих денег вполне хватит на хорошую сьемную квартиру с неплохим кеш бонусом

Спасибо за то что поделились мнением, но я сомневаюсь в прибыльности бизнеса 120% годовых от начального капитала.

А если у вас есть не 100, а 60-70 тысяч на руках? Этого мало для прибыльного бизнеса. Но при этом это красная черта для покупки квартиры в городе Баку. Ведь для того чтобы выбить обратно эти 70 тысяч нужно чтоб бизнес отработал хотя бы 2 года (в идеальном случае). С учетом инляции и предполагаемым ростом цен на недвижимость вам нужны будут уже не 70, а 90-100 тысяч манат.

При чем предпологаю что вы вложите в бизнес не 100% (70000) от имеющегося капитала, а где-то 80% (56000), чтоб на руках оставались деньги на расходы до тех пор пока бизнес не начнет давать прибыль.

Ваши действия? Возможно вы прольете свет на рынок инвестиций в Азербайджане.

[Mech777]

27 минут назад, ralf1 сказал:

лично моя точка зрения...допустим у меня нет квартиры.. а есть 100.00- манатов..казалось бы можно смело идти и покупать квартиру..но не в моем случае...я эти деньги инвестирую в бизнес по самым скромным подсчетам 100.000 азн в месяц принесут 10.000 азн прибыли...этих денег вполне хватит на хорошую сьемную квартиру с неплохим кеш бонусом

чтото не верится что 100.000 вложением можно сразуже получать 10.000 ежемесячно......

[Mr. TANNER]

Многие думали, что квартира - это хороший вклад.  И так и было.   В 90-х.  Ибо тогда были новые проекты, не было новостроек в таком количестве, иностранные компании снимали в городе квартиры для своих сотрудников за бешеные деньги, жильцы центра переселялись на окраины,  также беря квартиры в  аренду.

 

Но времена изменились. Теперь, купив квартиру, скажем, за 100000 и сдав ее, скажем за 500-700 надо лет 15-20 подряд сдавать, чтобы вернуть деньги за квартиру.  И то,  это в том случае, если эти деньги копить.  

Есть гарантия, что всегда будет полно туристов?  Отелей полно, сейчас начали делать хостелы, а оставшиеся после нефтяного бума инофирмы давно приобрели собственные квартиры, так что, им арендовать нет нужды...

 

И самое главное.  Раньше старались приобрести и вторую квартиру.  Теперь же распродают, чтобы всегда были бабки в любой момент уехать, ну, или  вложить эти деньги за рубежом...

[Мурад Али-заде]

31 минуту назад, ralf1 сказал:

лично моя точка зрения...допустим у меня нет квартиры.. а есть 100.00- манатов..казалось бы можно смело идти и покупать квартиру..но не в моем случае...я эти деньги инвестирую в бизнес по самым скромным подсчетам 100.000 азн в месяц принесут 10.000 азн прибыли...этих денег вполне хватит на хорошую сьемную квартиру с неплохим кеш бонусом

Это только в допустим.

[elshad82]

17 minutes ago, RuslanRD said:

Лично мое мнение  такое что семейный человек эту квартиру не купит так как однокомнатная , а одинокому человеку зачем покупать когда можно за 250-300 ман снимать.

Вот если бы вы ее переделали на две комнаты то шансы  продать увеличились бы. 

Хороший пост. Но кто же тогда покупает однокомнатные квартиры? Мы в свое время покупали от застройщика и не стали делать переделку чтоб комната и зал оставались большими. Как вариант можно сделать зал-студию.

Да и стоимость переделки прибавит в стоимости квартиры. Я пытаюсь анализировать рационально.

Если за определенную сумму можно купить или однокомнатную с ремонтом без переделки или же однокомнатную под маяк без переделки (которую потом самому же придется переделывать), то где тут профит?

Edited July 16, 2018 by elshad82

[blade'ich]

38 minutes ago, ralf1 said:

практически любой

120 процентов годовых?

10 тысяч в месяц=120 тысяч в год на 100 тысяч вложенные?

 

Лучше пока не вкладывайте, пересчитайте или калькулятор купите. 

Edited July 16, 2018 by blade'ich

[blade'ich]

15 minutes ago, Mech777 said:

чтото не верится что 100.000 вложением можно сразуже получать 10.000 ежемесячно......

Парень без калькулятора считать не умеет. Это 120 процентов годовых. Рентабельность 120 процентов в год  он видимо имел ввиду 10 тысяч в год. 

Edited July 16, 2018 by blade'ich

[buka_baku]

У вас цена не так как вы говорите прям такая заниженная.

Я продаю квартиру за 70, но она новая, в ней никто не жил, с ремонтом лучше чем у вас, еще и переделанная на 2 и тоже на Хези  Асланова...

Ходят крутятся убить хотят на 2-3 тысячи, но я не даю. Так что возможно с вашей оценкой что то не так? Может быть...

 

[Steelin]

14 минуты назад, Mr. TANNER сказал:

Многие думали, что квартира - это хороший вклад.  И так и было.   В 90-х.  Ибо тогда были новые проекты, не было новостроек в таком количестве, иностранные компании снимали в городе квартиры для своих сотрудников за бешеные деньги, жильцы центра переселялись на окраины,  также беря квартиры в  аренду.

 

Но времена изменились. Теперь, купив квартиру, скажем, за 100000 и сдав ее, скажем за 500-700 надо лет 15-20 подряд сдавать, чтобы вернуть деньги за квартиру.  И то,  это в том случае, если эти деньги копить.  

Есть гарантия, что всегда будет полно туристов?  Отелей полно, сейчас начали делать хостелы, а оставшиеся после нефтяного бума инофирмы давно приобрели собственные квартиры, так что, им арендовать нет нужды...

 

И самое главное.  Раньше старались приобрести и вторую .  Теперь же распродают, чтобы всегда были бабки в любой момент уехать, ну, или  вложить эти деньги за рубежом...

Выделенное на 100% верно и не нужно искать других причин.

[R.M_86]

17 минут назад, Mr. TANNER сказал:

Многие думали, что квартира - это хороший вклад.  И так и было.   В 90-х.  

Уже давно пора в паркинге вкладывать.одни плюсы.чем купить 1 квартиру для сдачи ,лучше купить 2-3 паркинг места.

[no_limited]

7 минут назад, R.M_86 сказал:

Уже давно пора в паркинге вкладывать.одни плюсы.чем купить 1 квартиру для сдачи ,лучше купить 2-3 паркинг места.

средняя стоимость гаража тысяч 20? ежемесячная аренда сколько 50-100? Это точно инвестиции?)

[elshad82]

8 minutes ago, buka_baku said:

У вас цена не так как вы говорите прям такая заниженная.

Я продаю квартиру за 70, но она новая, в ней никто не жил, с ремонтом лучше чем у вас, еще и переделанная на 2 и тоже на Хези  Асланова...

Ходят крутятся убить хотят на 2-3 тысячи, но я не даю. Так что возможно с вашей оценкой что то не так? Может быть...

 

Ну так я на 5000 дешевле вашей отдаю.

Если вы найдете хоть одно объявление где на Ази Асланова однокомнатная квартира (с ремонтом) продается за 65000 или ниже, я отдам ее по той же цене. Я лишь одно объявление видел за 63000 манат, но там площадь 43 квадрата была.

Кстати как я сказал выше - в конце дороги в новопостроенном доме застройщик продает под маяк за 1000 манат за квадрат. В самом офисе уже нет квартир. Если у них еще остались бы то мои 62 квадрата у них голыми стоили бы 62000 манат.

[R.M_86]

7 минут назад, no_limited сказал:

средняя стоимость гаража тысяч 20? ежемесячная аренда сколько 50-100? Это точно инвестиции?)

Да,долгосрочные.ремонт не требуется,электрика и т.д.с каждым годом проблема с паркингом будет всё больше и больше.придёт день ,когда парковаться на улицах будет негде или очень дорого.

Edited July 16, 2018 by R.M_86

[Sanan1993]

4 минуты назад, R.M_86 сказал:

Да,долгосрочные.ремонт не требуется,электрика и т.д.с каждым годом проблема с паркингом будет всё больше и больше.придёт день ,когда парковаться на улицах будет негде или очень дорого.

Во-первых, если такой день настанет, появятся многоэтажные парковки как в Японии, например. Во-вторых, зачем жить в Баку, в котором ещё и такие проблемы с парковкой?

[Кулеманс]

58 минут назад, elshad82 сказал:

Можно

https://reklamazapreshena.tut.az/ru/baku/ads/tcili-id-47455543

Единственная причина-то что без переделки...Хотя бы в объявлении не пишите этого.Цена нормальная(но обои поменял бы)Продастся.Активнее рекламируйте,а лучше заинтересуйте правами на эксклюзивную продажу нормальному посреднику.

[Кулеманс]

39 минут назад, elshad82 сказал:

профит?

В том,что застройщик дает в длинную рассрочку беспроцентную на несколько лет...ремонт дело наживное...

[elshad82]

1 minute ago, Кулеманс said:

Единственная причина-то что без переделки...Хотя бы в объявлении не пишите этого.Цена нормальная(но обои поменял бы)Продастся.Активнее рекламируйте,а лучше заинтересуйте правами на эксклюзивную продажу нормальному посреднику.

Мне и маклеры говорили что нужно сделать переделку. Я не пытаюсь упрямится и понять смысл этого посыла, видимо надо так и принять для себя. Хотя и очень затрудняюсь понять зачем делать переделку? Не, на самом деле знаю что люди хотят на площади (и цене) однокомнатной разместить две комнаты. Но видимо мое мышление расходится с мнением большинства. Поэтому уже воспринимаю переделку как должное без попыток вникнуть в мотивы покупателя.

 

Проблема в том что продать надо за определенный срок. Если не продастся скажем до конца месяца то сниму с продаж. А после этого можно хоть полгода играть с переделкой, освежить ремонт и не продавать вообще. С этим и связано понижение цены ниже предлагаемых аналогов.

[elshad82]

2 minutes ago, Кулеманс said:

В том,что застройщик дает в длинную рассрочку беспроцентную на несколько лет...ремонт дело наживное...

Если ипотека или рассрочка - то не спорю.

[bakurent]

Спрос на аренду среднего сегмента от 250 манат до 700. Выше сдать квартиру за пределами первого центра тяжело.

Почему растет аренда? Много приезжих, не только туристов сезонных,а зарубежных гастрабайтеров. С Пакистана, Ирана и тд.

 

Квартиру не покупают что бы отбить за 5 лет вложенные средства, покупать нужно под деловую недвижимость, тогда вы сможете быстрее отбить вложенные инвестиции.

 

[R.M_86]

11 минуту назад, Sanan1993 сказал:

Во-первых, если такой день настанет, появятся многоэтажные парковки как в Японии, например. Во-вторых, зачем жить в Баку, в котором ещё и такие проблемы с парковкой?

В таких многоэтажных парковках ежемесячный абонемент будет стоить в 2-3 раза дороже.а если посчитать по часам ,то за 10 дней выйдет месячная сумма.

Жить в Баку,потому что работа в Баку.плюс это не только жильцам дома сдаётся,но и тем кто работает рядом.(вот в таком месте и нужно брать)

[Sanan1993]

1 минуту назад, R.M_86 сказал:

В таких многоэтажных парковках ежемесячный абонемент будет стоить в 2-3 раза дороже.а если посчитать по часам ,то за 10 дней выйдет месячная сумма.

Жить в Баку,потому что работа в Баку.плюс это не только жильцам дома сдаётся,но и тем кто работает рядом.(вот в таком месте и нужно брать)

Конкуренция и предложение выведет уровень цен на приемлимый уровень

[Кулеманс]

8 минут назад, elshad82 сказал:

Мне и маклеры говорили что нужно сделать переделку. Я не пытаюсь упрямится и понять смысл этого посыла, видимо надо так и принять для себя. Хотя и очень затрудняюсь понять зачем делать переделку? Не, на самом деле знаю что люди хотят на площади (и цене) однокомнатной разместить две комнаты. Но видимо мое мышление расходится с мнением большинства. Поэтому уже воспринимаю переделку как должное без попыток вникнуть в мотивы покупателя.

 

Проблема в том что продать надо за определенный срок. Если не продастся скажем до конца месяца то сниму с продаж. А после этого можно хоть полгода играть с переделкой, освежить ремонт и не продавать вообще. С этим и связано понижение цены ниже предлагаемых аналогов.

Люди покупают на А.Асланова,потому как денег очень мало,чтобы самим переделывать это коммуникации переносить,хотят,чтобы спальня нормальная была...И по любому,товарного нет вида у квартиры,"подача" должна быть.Паркет тоже изрядно изношен,к сожалению(.

Износ виден,не знают,что под кафелем,что с электрикой,освежать надо...Все эти мысли наталкивают на то,чтобы купить в рассрочку,а на ремонт,иншаллах,деньги найдем.

Я бы такие фото вообще не делал бы-риэлтор выставляет другую квартиру с хорошим и свежим интерьером за 75-80 тысяч,ему будут звонить люди даже с 60-65 тысячами,и он в "догруз" предлагает Вашу...Как-то так,но по-другому тяжело будет продать...Удачи!

Edited July 16, 2018 by Кулеманс

[R.M_86]

Только что, Sanan1993 сказал:

Конкуренция и предложение выведет уровень цен на приемлимый уровень

В Баку у всех будут одинаково высокие цены.никто не будет делать дешевле,а будет поднимать так же как и соседний паркинг.

Это можно заметить по всему.даже на праздниках должны быть скидки,чтоб народ к тебе пришёл,а в Баку ещё и цены поднимают все сразу.

[Redbulec]

1 час назад, ralf1 сказал:

лично моя точка зрения...допустим у меня нет квартиры.. а есть 100.00- манатов..казалось бы можно смело идти и покупать квартиру..но не в моем случае...я эти деньги инвестирую в бизнес по самым скромным подсчетам 100.000 азн в месяц принесут 10.000 азн прибыли...этих денег вполне хватит на хорошую сьемную квартиру с неплохим кеш бонусом

 

10% в месяц с такой суммой? В принципе может быть, если бордель или другие разновидности шлюшечных. Но карма может быть подпорчена)

[elshad82]

1 minute ago, Кулеманс said:

Я бы такие фото вообще не делал бы-риэлтор выставляет другую квартиру с хорошим и свежим интерьером за 75-80 тысяч,ему будут звонить люди даже с 60-65 тысячами,и он в "догруз" предлагает Вашу...Как-то так,но по-другому тяжело будет продать...

 

Хотелось честно продать, как есть - с косяками и износами. И цена честная. Честность видимо губит продавца. ))) Но не могу не отметить справедливость ваших слов.

[Sanan1993]

16 минут назад, R.M_86 сказал:

В Баку у всех будут одинаково высокие цены.никто не будет делать дешевле,а будет поднимать так же как и соседний паркинг.

Это можно заметить по всему.даже на праздниках должны быть скидки,чтоб народ к тебе пришёл,а в Баку ещё и цены поднимают все сразу.

Хотя, вы правы. Я забыл, что говорю про наших умелых бизнесменов) 

[Кулеманс]

8 минут назад, elshad82 сказал:

Хотелось честно продать, как есть - с косяками и износами. И цена честная. Честность видимо губит продавца. ))) Но не могу не отметить справедливость ваших слов.

В рыночных отношениях так не бывает,к сожалению(.В любом случае,все "косяки" покупатель увидит на месте-Вы при этом никого не обманываете...Просто,если уж сами не владеете умением продавать-доверьтесь профи.Все продается и все покупается.Можно адекватно рынку оценить любой продукти даже,как в данном случае.вам кажется,ниже рынка,но его нужно "правильно" продавать.

[Aylin39]

не по теме, но заинтриговалась, какой бизнес может  принести такой доход?

Edited July 16, 2018 by Aylin39

[Redbulec]

11 минуту назад, Кулеманс сказал:

Я бы такие фото вообще не делал бы-риэлтор выставляет другую квартиру с хорошим и свежим интерьером за 75-80 тысяч,ему будут звонить люди даже с 60-65 тысячами,и он в "догруз" предлагает Вашу...Как-то так,но по-другому тяжело будет продать...Удачи!

 

Вводить людей в заблуждение и отнимать чужое время, это норм?

Жаль на таких редисок риелторов нет никакой управы. Сайтам тоже плевать, хотя из-за таких чудаков, есть какой то небольшой % людей, которым лень искать квартиру среди множества фейков. 

Только если сайт заморочится и начнет проводить жесткую идентификацию и пожизненные баны для таких нарушителей, но этого не будет. 

Вообще риелторы чаще всего это ненужное звено между покупателем и продавцом в цивилизованном мире, старайтесь обходиться без них.